2024中国房地产市场展望 | 物业投资篇

2024年大宗物业交易额预计将小幅增长

2023年中国大宗物业投资总交易额2063亿元 ，同比下降13%，创2017年以来新低，租赁需求复苏不及预期、境外高利率环境以及地缘政治局势为掣肘市场的主要因素。

展望2024年，国内低利率环境延续、国内险资及产业资本积极的投资情绪有望成为提振大宗交易市场表现的有利因素。CBRE世邦魏理仕的2024年投资者意向调查显示，选择“更积极投资”的受访者比例为47%，相比2023年增加13个百分点；境内机构投资者净投资意向（即选择“更积极投资”的受访者比例减去选择“更积极出售”的受访者比例）达50%，相比上一年提高10个百分点，呈现出最强的投资意愿。

但另一方面，CBRE的投资者调查也表明，2024年大宗物业市场依然面临租赁市场去化压力、买卖双方对资产价格的预期差等挑战，而跨境投资者对中国商业地产的投资将继续保持谨慎。

顺风与逆风交错之下，CBRE预计2024年中国大宗物业交易额将呈现低个位数增长。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年2月

资本化率趋近顶部区间

2024年影响商业地产定价的因素复杂交错。一方面，国内外利率有望双降和投资者情绪的触底回升将对市场释放积极信号；但另一方面，租赁市场供过于求、开发商资产处置案例预计高发仍将对资本化率形成向上牵引。但总体来看，鉴于2025年后经济和商业地产租赁市场持续复苏和全球利率周期下行的预期，CBRE倾向于认为本轮起于2019年的资本化率上行调整正在趋近顶部区间，而国内各类型商业地产投资目前均享有明显正杠杆。

分物业类型来看，基于投资者对租赁市场去化压力的担忧，一线城市优质写字楼资本化率仍将走扩，但不同品质物业之间资产化率明显分化，拥有稳定现金流的核心型资产资本化率相对平稳。

随着租赁基本面稳步复苏及公募REIT加速推进，2023年下半年以来零售物业交易活跃度显著提升，CBRE预计一线城市优质购物中心资本化率有望于2024年保持稳定。

2024年一线城市仓储物流资本化率走势预计将呈现城市分化的特征，考虑到京沪租赁市场供需压力犹存，资本化率或将继续走扩，而广深在低供给及跨境电商强劲需求的支撑下，资本化率有望出现回落。

自2023年起，CBRE将上海长租公寓资本化率纳入监测，2023年末大致处于4.75%-5.25%区间。受2023年起保障性租赁住房集中入市影响，预计2024年上海长租公寓资本化率短期仍有上升压力。

投资策略与建议

鉴于2024年的商业地产投资仍将面临租赁市场复苏进度、资产价格波动等不确定因素，CBRE建议投资策略上以结构性投资为主，以处于周期拐点的物业类型的机会型和增值型投资为辅。

长租公寓

尽管2023年弱于预期的国内经济和就业市场，以及政策性保租房的加快入市令投资者对市场化住宅租金的增长预期趋于谨慎，但目前尚低的机构化公寓渗透率和住房消费趋势的转变意味着长租公寓是最值得关注的结构性投资机会之一。

CBRE的测算显示，国内主要城市的机构化长租公寓渗透率均低于10%。与此形成对比的是，58同城和安居客发布的《2023年毕业生租住报告》显示，倾向于租赁长租公寓的毕业生占比达到22%，这一年轻群体无疑更能体现住房租赁消费的未来演变方向。

CBRE建议投资者重点关注租赁人口规模显著领先的一线城市，以及杭州、成都、西安、武汉等人口流入活跃、机构化公寓渗透率较低的二线城市。写字楼、酒店改造以及pre-reit型收购仍是主流的投资者策略。

数据来源：国家统计局，中指，58同城，安居客，世邦魏理仕研究部，2024年2月

先进制造厂房

作为制造业升级的重要空间载体，高标厂房的租户集中于新一代信息技术产业、高端装备制造业等战略新兴行业，基于上下游集聚及设备投入的租户粘性较高，租约结构较为分散。从投资的角度看，高标厂房的运营管理较物流园区略为复杂，但兼具现金流的“稳定性”及“成长性”。

以底层资产为高标厂房的两只公募REITs为例，其90%以上的租户主要分布于精密机械、汽车装备、高新材料、信息产业和生物医药等先进制造和高科技产业，2021以来出租率始终维持在90%以上，最近半年的租金收入总体保持稳定。

目前资本市场相对较高的市净率估值体现出投资者对高标厂房所具备的稳定现金流和租赁市场乐观预期的积极反馈。过去1-2年，高标厂房逐步获得普洛斯、中金资本、东久新宜、高麓等越来越多机构投资人的青睐，先进制造业聚集的长三角和大湾区一二线城市产业园区是优先关注的目标。

注释*：不包含扩募及数据缺失REIT

数据来源：招募说明书，公告，中证评估，世邦魏理仕研究部，2024年2月

写字楼和研发办公

鉴于2023年租赁需求复苏不及预期和充裕的未来新增供应，CBRE建议现阶段写字楼和商务园区投资仍以核心资产长期稀缺性所推动的结构性机会为主。

目前五年期LPR已经降至3.95%，一线城市核心区写字楼投资普遍具备正杠杆。而如本报告写字楼篇指出，一线城市核心商务区的写字楼空置率仍位于10%左右；2024-2026年期间，一线城市新增甲级和超甲级写字楼供应中仅6%位于核心商务区，供需关系总体健康。最近北京朝阳CBD区域凯德星贸项目的交易体现了这一结构性的投资策略。

与写字楼略有不同的是，研发设施的稀缺性更多来自于高科技产业集聚所形成的护城河。CBRE建议投资者持续关注京沪成熟商务园区内的核心物业，尤其是因环评管理、人才和产业集聚度、空间载体和设备要求行业特征明显而具备高专业度、高租户粘性和稀缺性的生命科学地产。

尽管过去两年全球生物医药行业遭遇周期下行，但领先药企对研发的持续投入令京沪生命科学地产的租赁表现明显优于同板块的其他研发设施。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年2月

仓储物流

去年四季度以来泰康购入ESR物流资产包、东久新宜购买上海奉贤冷库等大宗交易，以及普洛斯数支基金的成功募集表明物流资产仍被结构性看好。CBRE的研究分析发现，目前中国高标仓规模约1.2亿平方米，不足美国的三分之一。

考虑到除华南区域外，2024年大部分市场仍面临较高的去化压力，CBRE建议现阶段投资者仍以一线都市圈内的绿地开发和核心类资产为优先标的，同时密切关注今年下半年至2025年期间市场供需平衡重塑后的周期性向上的机会。

零售物业

受益于租赁市场持续回暖的确定性预期，2024年零售物业投资将迎来周期性机遇，尤其是基于运营能力的α收益有望在未来两年快速提升投资回报。

CBRE建议投资者优选可租面积稀缺且品牌扩店意愿强劲的一二线城市核心商圈零售物业，以及PRE-REIT相关投资机会。自身运营能力尚有欠缺的机构投资者应考虑与领先的购物中心运营商开展合作。